10年后哪個樓層將成為“黃金樓層”？專家表示4到8樓最合適
作者：研房君
當確定了地段、樓盤和樓棟后，接下來就是選樓層。這些年來，樓層的重要性越來越明顯，通過成交數據可以看出，即便同一棟樓，不同樓層的最大差距有可能達到30%。但我們知道，開發商在賣新房時的樓層定價差價其實并沒那么大，一般最多10%左右。為何新房變成二手房以后會有這么大差距呢？
通過研究分析發現，主要還在于隨著居住質量的不斷變化，從而給二手房市場的需求者們以重新選擇，相當于對所有房源再來一次評估，受更多人歡迎的樓層，其價格越來越高，同樣，那樣，那些暴露缺陷越來越多的樓層，跟不上平均值，與受歡迎樓層的差價越拉越大。舉兩個實際例子就可以說明：
1.某小區總高20層的房子，2012年售賣時，開發商給1樓定價1萬元/平米，15樓定價1.1萬元/平米，價差10%，進入二手房市場后的2016年，1樓成交均價1.3萬元/平米，15樓成交均價為1.48萬元/平米，價格上，1樓漲了30%，15樓漲了34.5%，價差拉得不是很明顯。但到2020年，這個小區交付已有6年了，這兩個樓層的價差就拉大了，1樓均價1.45萬元/平米，而15樓達到了1.7萬元/平米，1樓和15樓漲幅分別為35%、54.5%。從漲幅看，兩個樓層的差距達到近20%。
2.某小區的二手房屬于2000年建造的老房子，無電梯，當時的售價無從查起。從現在的二手房成交價對比看，中間樓層的成交價在3萬元/平米左右，但頂樓成交量非常少，現在有好幾套頂樓房倒是上榜了某殼在這個區域熱榜前十。不過，這是因為價格低而上的榜，掛牌價基本在2萬元/平米左右。同一棟樓，價格差距能到50%，想必，無論如何，當時買新房的價差都不會這么大。
隨著時間推移，樓層之所以出現這樣大的價格差距，原因是多方面的，核心原因不難找。第一個例子中，主要是因為物業口碑不行，在交付后開始幾年，由于各項設施設備新，在二手房市場上反映還不太明顯，但時間久了，小區的外立面開始脫落，看起來像安置房似的，小汽車、電動車亂停亂放，綠化被占用且雜亂，這種情況下，居住影響最大的就是1樓。
而第二個例子中，主要是因為房子本身的問題，由于開發商偷工減料、不按工序施工，沒過幾年頂樓就漏水，雖然好不容易申請下來維修基金，但修了幾次都沒修好，頂樓的口碑越弄越壞。
通過以上分析可以看出，樓層的價值差異，會隨著時間而變化。實際上，除了以上現象外，樓層的價值差異還受人口年齡結構、住房形態等影響，這是未來的大勢。有懂行的人認為，未來10年，甚至10年后，這個樓層有望成為“黃金樓層”，越到后面越吃香，很多人已處置錯了，還有懂行表示，身邊有些有錢的人專門挑這個性價比高的樓層已悄悄下手，性價比高還舒適。“這個樓層”指的就是4-8層，為什么這么說呢？懂行人道出了四個原因，下面來看看到底有何說法？
第一，聚集了高樓層的優勢，又規避了過低樓層的缺陷。正常情況下，這個樓層的采光是沒有什么問題的，符合國家建筑規定的滿足2小時以上光照時間，有的小區樓間距大的話，太陽照射時間更是沒什么話說。此外，沒有1、2樓的噪音、底層排污和潮濕等問題困擾。有建筑師說，這么多年一些人認為樓層高好，實際上除了視野外，其他都不如這個樓層段，同時又規避了其他特別低樓層的缺點，居住過的人應該深有體會。
第二，遇到火災等事故后，心里有底氣。很多事故表明，高樓層著火那是一件比較頭疼的事，即便如何注意如何防范，但都有發生概率，根據官方公布的2017年全國火災數據看，過去10年有31000起火災在高樓層發生，占總高層住宅數量的13%，這個占比其實是不小的。此外，從官方公布的數據看，高層住宅火災有40%都是由電器線路引發，這玩意確實不好提前預判。火災發生后，救援又是一大難題，我們目前城市配備的高舉車、消防水槍、水炮大都不超過50米，樓層越低，救援相對容易。還有地震，這主要是心理層面的影響，當震動發生以后，太高樓層擺動更劇烈，讓人沒有安全感。所以，正是由于抗震、消防的原因，國家已出臺規定限制高層住宅發展，盡量以多層住宅和小高層住宅為主。
第三，樓齡增長后，不用擔心設施設備老化故障帶來的生活不便。任何設備都是有壽命的，達到一定年限后就會出現各種問題，特別是像每天使用的電梯，一旦出現故障對高層住戶那是無法想象的問題。如果物業好，能夠及時維護，還能少爬幾天樓梯，如果物業又不負責，那可能處于長期停擺，這些都是實實在在的問題，一般樓層不到雙位數爬爬樓梯是可以接受的，權當是鍛煉身體，要是住幾十層樓，那就只能在外面租房住了。而且隨著深度老齡社會到來，老齡人口明顯增長，有報告預計我國未來10年60歲以上老人增長到3.7億，很明顯，這個樓層段的需求會明顯增長，將越來越受到人們歡迎。
第四，老年人、孩童居住皆宜。無論是老年人養生，還是孩童長身體，陽光是少不了的，如果樓層過于低矮，光照不足，對身心會有影響。一般來說，小區交付10年左右的樹冠高度大概在3層樓左右，4層以上基本就沒什么遮擋了，所以，達到這個高度不會有什么影響，如果再高，負責人的物業也會幫助修剪。但又不能住太高樓層，此前就有媒體報道有些孩子因為樓層太高而不愿下樓，不愿接觸外界，時間久了就患上孤獨癥。此外，這個樓層還有一大好處是接地氣，對樓下的景觀能夠全面俯視，也能近距離接觸到樹木釋放的氧氣。
看出來沒有，4-8層這個樓層段有優勢指標，同時也沒有明顯的短板，從未來需求計，這個樓層成為“黃金樓層”是大勢所趨。在懂行人看來，很多人都覺得這個樓層在某些指標上不如其他樓層，其實是誤解了，甚至處置錯了。
那么，如果還有置換房的機會，你會選擇買哪個樓層？
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